课程背景BACKGROUND

——国有企业低效资产处置与价值提升实战

当前，国有企业普遍面临资产负债率高企、存量资产规模庞大但效率低下的困境。大量土地、房产、股权、基础设施等资产长期闲置或低效运营，既占用了宝贵的资金和信贷资源，也拖累了企业的整体盈利能力和市场竞争力。在“化债是底线、转型是出路”的政策导向下，存量资产盘活已从“选择题”变为“必答题”。

与此同时，国资委明确要求国有企业加快盘活存量资产、扩大有效投资，通过REITs、资产证券化、混合所有制改革、股权转让等多种方式提高资产运营效率。2027年前完成全域平台转型的“出清”时间表已经划定，企业必须在有限的时间窗口内，系统梳理存量资产、科学选择盘活路径、精准设计资本运营方案，实现从“资产持有者”向“资本运营者”的转变。

本课程聚焦国有企业存量资产盘活与资本运营的核心命题，从政策框架、资产盘点、盘活路径、资本运营、创新工具到落地保障六大模块，为国有企业中高层管理者、资产管理部门和投融资部门提供一套系统化、可操作的实战方法论，助力企业在化债约束下挖掘存量价值、培育增长动能。

课程安排ARRANGEMENT

课程时长

1天，6小时/天

适用对象

国有企业中高层管理人员、资产管理与运营部门负责人、战略投资与财务部门骨干、承担存量资产盘活任务的专项工作组成员

授课方式

专题讲授+案例剖析+工具演练+分组研讨

课程收益BENEFITS

1. 把握政策导向：深入理解国资委存量资产盘活、化债转型、扩大有效投资的政策要求与操作边界。

2. 建立盘点体系：掌握存量资产分类方法、价值评估模型和“资产画像”工具，做到底数清、情况明。

3. 精通盘活路径：熟练运用股权转让、混改引战、资产证券化、REITs、处置出清、运营提升六大盘活工具，可针对不同资产快速选定最优盘活方案。

4. 提升资本能力：掌握并购重组、产业基金、上市公司资本运作的方法论与关键要点，实现存量资产价值最大化。

5. 掌握创新工具：深入理解基础设施REITs的发行条件、交易结构和实操流程，可独立参与项目研判、方案设计与落地推进。

6. 筑牢风控防线：建立资产盘活全流程风控体系，确保合规操作、防范国有资产流失。

课程大纲OUTLINE

一、存量资产盘活的宏观背景
1. 地方债务压力与化债约束
2. 平台公司转型窗口期
3. 从“增量扩张”到“存量挖潜”
二、存量资产盘活核心政策体系
1. 国务院国资委存量资产盘活指导意见
2. 基础设施REITs试点政策：958号文、1014号文
3. 国有资产交易监管：32号令
4. 混合所有制改革政策
三、资产盘活的战略意义
1. 降低资产负债率，改善财务结构，释放信贷空间
2. 回笼资金投向战略性新兴产业，优化资源配置
3. 提升资产运营效率，增强企业核心竞争力
案例分析：某省属城投集团存量资产盘活三年行动计划——从“资产大而不优”到“盘活变现超百亿元”的转型之路。
工具：政策要点清单——将存量资产盘活相关政策文件转化为可操作的约束条件和机会清单。

一、存量资产分类体系
1. 按资产形态分类：土地、房产、股权、基础设施、设备、无形资产
2. 按资产状态分类：高效运营资产、低效运营资产、闲置资产、无效资产、瑕疵资产
3. 按盘活难度分类：易盘活、中盘活、难盘活
二、存量资产盘点实操方法论
1. 台账梳理
——产权登记、面积/数量、账面价值、使用状态、收益情况、抵押/担保情况
2. 现场核查
——实地踏勘、拍照建档、使用状况确认、安全隐患排查
3. 问题识别
——产权瑕疵、历史遗留问题、法律纠纷、规划限制、环保约束
三、价值评估的三大方法
1. 市场法：适用于土地、房产等活跃市场资产
2. 收益法：适用于经营性资产、基础设施
3. 成本法：适用于专用设备、自建房产
案例分析：某市级平台公司资产盘点实录——3个月摸清2000余项资产底数，识别可盘活资产超300亿元。
工具：资产盘点矩阵——按“资产类型×运营效率×盘活难度”三维分类，形成“红黄绿”资产地图。

一、股权转让与处置出清
1. 适用场景
——非主业股权、低效参股、“僵尸企业”
2. 操作要点
——审计评估、公开挂牌、交易对手筛选、债权债务处理、人员安置
二、混合所有制改革引战
1. 适用场景
——需要引入战略资源或市场化机制的业务板块
2. 操作要点
——引战条件设定、投资者筛选、定价机制、公司治理安排、员工持股。
三、资产证券化（ABS/ABN）
1. 适用场景
——有稳定现金流的收费权、应收账款、租赁债权
2. 操作要点
——基础资产筛选、现金流测算、信用增级、交易结构设计
四、基础设施REITs
1. 适用场景
——产权清晰、收益稳定、规模达标的基础设施
2. 核心优势
——盘活重资产、优化财务结构、培育资产管理能力
五、资产运营提升
1. 适用场景
——位置优越但运营低效的商业、办公、园区资产
2. 提升路径
——改造升级、功能转换、招商运营优化、数字化赋能
六、土地盘活专项
1. 存量工业用地转型
2. 低效用地再开发
案例分析：重庆发展投资集团存量资产盘活实践——股权转让、资产证券化、REITs、土地盘活“组合拳”释放资金超500亿元。
工具：盘活路径决策树——根据资产类型、产权状态、现金流特征、市场环境选择最优盘活方式。

一、REITs基本原理与政策框架
1. REITs交易结构
——原始权益人→ABS/公募基金→投资者
2. 核心政策
1）958号文要点：试点区域、行业范围、项目条件。
2）1014号文扩募规则：扩募条件、定价机制、程序要求。
3. 税收优惠
二、REITs发行实操要点
1. 底层资产筛选标准
——产权清晰、运营3年以上、现金流稳定、规模门槛
2. 现金流测算与分派率要求
3. 资产评估与定价
4. 发行流程
——前期准备→项目遴选→尽职调查→申报材料→交易所审核→证监会注册→询价发行
三、ABS/ABN实操要点
1. 基础资产类型
——应收账款、租赁债权、收费权、供应链应付账款
2. 交易结构设计
3. 发行成本与效率优势
1）门槛更低
2）周期更短
2）灵活性更强
案例分析：深圳人才安居REITs——全国首单保障性租赁住房REITs，底层资产4个保障性租赁住房项目，发行规模12.42亿元。
工具：REITs发行条件自检表——从资产合规性、现金流稳定性、产权完整性、规模门槛等维度逐项核查。

一、存量资产盘活全维度风控体系
1. 决策风险：未经充分论证、越权决策、关联交易利益输送
2. 定价风险：评估价值失真、交易底价过低、暗箱操作
3. 法律风险：产权瑕疵、债务纠纷、环保处罚、职工安置争议
4. 市场风险：交易流拍、市场下行、投资者违约
二、国资盘活标准化合规操作规范
1. “三重一大”决策程序
——党委会前置研究、董事会决策、股东会批准
2. 进场交易要求
——除协议转让特殊情形外，原则上通过产权交易所公开挂牌
3. 职工权益保护
4. 信息公开与审计监督
三、组织保障与考核激励
1. 领导机制
1）主要领导挂帅
2）分管领导主抓
3）专班专人推进
2. 部门协同
——资产、财务、法务、人力、纪检
3. 考核激励
——将盘活任务纳入年度考核，对超额完成者给予专项奖励
4. 容错机制
——区分探索性失误与违规违纪
综合工作坊：盘活方案设计
1. 分组任务：选择一项典型存量资产（土地、房产、股权或基础设施），设计完整的盘活方案。
2. 方案要素：资产现状、盘活路径选择、交易结构设计、现金流测算、风控措施、时间表。
3. 学员互评：从可行性、合规性、经济性三个维度交叉评审。
4. 讲师点评：聚焦共性问题，提供优化建议。
案例分析：某国有企业存量土地盘活方案——从“低效仓储用地”到“产业园区REITs”的完整交易结构设计与风险应对。
工具：存量资产盘活风控检查清单——涵盖决策、定价、法律、市场、人员五大风险领域的自检表。

存量资产盘活与资本运营专题

课程背景BACKGROUND

课程安排ARRANGEMENT

课程收益BENEFITS

课程大纲OUTLINE

预约贺晓宏老师讲授《存量资产盘活与资本运营专题》

贺晓宏老师其他主讲课程